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桃園市 / 陳沿佐 採訪/撰稿 梅志銓 攝影/剪輯

爛尾樓的產生，通常是開發商缺乏足夠資金，無力完成工程所造成，但和台灣經濟發展同樣密切相關。1990年代，台灣就曾出現一波爛尾樓風暴，當時股市破萬點，房地產大熱，不少建商以案養案浮濫投資。 直到 1995年，政府祭出打房政策推出容積管制，加上亞洲金融風暴、台海危機爆發，台灣房地產進入超過10年的黑暗期。上百家建商倒閉，建案成了爛尾樓，採訪小組實地走訪桃園，發現有當年的爛尾樓受害者，至今仍無法擁有一個自己的家。近年受到南科及台積電效應，南部房價飆漲，房地產大熱，但被稱為史上最重的打房政策，《平均地權條例》通過 之後 ，30年前的爛尾樓風暴，歷史是否可能重演？繼續是我們的追蹤報導。

這裡是桃園大園區，占地超過九千坪，全台最大的爛尾樓社區，超過200戶透天厝彷彿被世人遺忘，未完工的建築，不敵歲月摧殘宛如廢墟。採訪小組試圖前進現場，但建物遭到高聳鐵皮阻隔，難以靠近，從大門縫隙只能窺見大量建材散落在原地，為了追查爛尾樓真相，記者前往鄰近社區，尋找蛛絲馬跡。

記者陳沿佐VS當地居民說：「(請問一下，旁邊那個社區沒蓋完，是怎麼了啊)，它還要蓋三樓啊，沒執照能蓋，現在看王永慶的女兒，怎麼處理啊。」

一問之下，原來這處爛尾樓聚落，已經荒廢超過30年，當時建商疑似爆發財務危機，資金周轉不靈而倒閉，2016年由台塑集團接手，卻遲遲尚未重新動工。當地居民說：「我嫁來這邊已經30幾年，所以它應該超過30年了。」

1990年代，台灣曾爆發歷史上，最慘烈的爛尾樓風暴，究竟當時發生什麼事，讓建商紛紛不支倒閉。新聞片段(1989.6.19)說：「股市今早一開盤，各證券號子，聚集大批引頸而盼的投資人，在人氣資金匯集的情況下，加權股價指數，順利越過萬點關卡。」

1980年代，是台灣錢淹腳目的黃金年代，台灣經濟起飛，大量資金湧入股票市場，股市帶動房市失控狂飆。新聞片段(1987.6.17)說：「由於市區房價在半年內暴漲35%以上，購屋大眾在賣方控制的市場上，眼看房價一路攀升，卻束手無策。」新聞片段(1988.6.3)說：「從今年4月分起，台北市的信義仁愛路等地段，出現20多萬到30萬一坪的超高價位。」

1980年台北市房價平均每坪要價7萬6千元，到了1990年來到26萬7千元，短短10年暴漲近4倍，民眾搶買建商搶蓋，炒房熱潮，迎來的卻是房地產泡沫化危機。新聞片段(1993.4.30)說：「板橋地檢署外，上午集結了4百多位住戶，他們是新莊一處工業區，預售屋大利市的訂戶，建築公司負責人，在收了3億多元的訂購款後，捲款逃走。」

新聞片段(2006.1.12)說：「拉起白布條，居民用最激烈的方式，控訴建商欺騙他們，把住戶們辛辛苦苦賺錢買下來的房子，拿去向銀行抵押借款，還讓這些房屋被查封。」民眾(2006.1.12)說：「我要怎麼辦，我已經付了4百多萬了，我的房子真的是給他。」

政大地政系退休教授張金鶚說：「房市泡沫，剛講這幾個原因，都是因為1987年到1989年非常熱，股市從2千點漲到1萬2千點啊。房價一日三價，台北市的預售屋，從10萬漲到40萬，過熱的情況下就要慢慢地消風，那時候倒掉了上百家的建商。」

新聞片段(2001.6.18)說：「在大太陽下足足等了一整天，竟然還爭不回應得的工錢，上百名工人，把怒氣全發在建商的工務所上，放肆地搗毀門窗。」

1995年，容積管制上路，政策施行前，建商爭相推案。1992年，政府核發的建照數量，就有25萬4千多戶，短短4年下來，總計超過80萬戶。但1997年亞洲金融風暴爆發，2000年科技泡沫危機來臨，台灣房市進入超過10年的黑暗期，不少建商資金斷鏈 周 轉不靈，建案成了爛尾樓，一心想要成家的消費者，全成了受害者。

房仲業者潘柏彥說：「，1990年代，我記得政府那時候，容積跟建蔽開始有在做限制，建商就是搶蓋一直拚命蓋，東牆挖去補西牆，導致很多銀行的呆帳就出來了。」

鏡頭來到南台灣，曾經橫掃全台的爛尾樓事件，至今仍無預警上演。爛尾樓承購戶胡哲瑋說：「我是2019年好像8月跟他們簽約，交屋延到後面是2022年的6月要交屋，但是至今為止你看，這怎麼交屋。」胡哲瑋說：「這是我第一棟房子，第一棟房子買到爛尾樓很傻眼。」

任職於南科從事科技業，35歲的胡先生，2019年花了5百多萬，買下人生第一間房，如今卻成了這個模樣。位於台南新市區的建案COCO嚮家NO.2，以鄰近南科生活圈，小坪數低總價，吸引首購族青睞。地上7層樓公寓式建築，總數22戶已經全部完售，2020年無預警停工，同樣受害的，還有這位黃先生。

爛尾樓承購戶黃譽綜說：「這個是我當初跟這個建商買的4樓，想不到一次買預售屋就遇上爛尾樓，叫我們情何以堪。」

究竟建商為何停工，財務是否出問題，購買戶通通被蒙在鼓裡。胡哲瑋說：「這份是我們COCO嚮家NO.2房屋契約書，它裡面也有寫，從108年開始9月30日開工，民國110年6月30日之前完成主建築物。主建築物就是整個都要建好，你看現在長這樣，110年耶，今年都幾年了。他還有同業擔保，金圓通營造發開有限公司，這也是他子公司啊，他當初用這個的時候，因為大家看到有同業擔保會比較安心啊，可是沒有用啊。」

記者陳沿佐VS爛尾樓承購戶胡哲瑋說：「(假如這個房子續建了，你還願意住嗎)，不願意啊當然不願意啊，畢竟都已經這麼久，結構有什麼問題我不知道啊，不知道建商發生什麼事，他也不是一個案子的建商，可是沒想到，我遇到的問題是最嚴重的，直接給你爛尾。」

政府機關核發建照，容許建商大量銷售預售屋，必須肩負管制責任，發生糾紛公權力也應該強力介入，保護消費者。但目前一旦民眾買到爛尾樓，只能向各地消保單位提出申訴，並自行對建商提起民事訴訟，也無法保證全額退款或要求建商完工，買賣雙方權益失衡，政府管控形同失靈。

胡哲瑋說：「和解委員會，我律師也自己找，花了差不多十來萬律師費，花這個費用，拿不拿得回來無所謂，但是起碼我去試試看，可是完全都沒有用。」

他們的經歷，是個案還是透露南台灣房市出現警訊？房仲業者潘柏彥說：「我們現在位於的地方是台南九份子，九份子是目前所有靠近市區的重劃區裡，人口增長速度最快的一個區域，相對性也是房價增長最快的一個區域。」

放眼望去建案林立，鄰近南科擁有地利之便，位於台南安南區的九份子重劃區，近年成為建商及投資客，爭相搶進的兵家必爭之地。當地預售屋每坪最高單價，已經突破4字頭，台南房地產市場，欣欣向榮，更高居近10年，六都房價漲幅之冠。2012年全台房價平均每坪18.1萬元，2021年來到近27萬元，漲幅為48.62%，而台南安南區，2012年房價平均每坪要價5.3萬，到了2021年飆升為21.6萬，漲幅高達307%。

潘柏彥說：「台南東區，在109年6月時，其實5百、6百萬算是找得到3房含平面車位。現在網路打開，3房含平面車位，便宜一點要8百、9百萬，甚至有些都要破千了。」

類似的場景，出現在50公里外，高雄市楠梓區藍田里，正午時分，建築工人仍在鷹架上全力趕工。高雄市楠梓區里長謝坤易說：「你看還這麼多在建設，這邊原本都是田。」在里長謝坤易帶領下，採訪小組深入社區，平均每前進5百公尺，就能見到一處建案，曾經是傳統農村的藍田里，搖身一變，成為近年楠梓房價及人口，快速成長的精華區域。

謝坤易說：「一窩蜂來蓋房子，8年前我們這裡人口只有5千左右，現在1萬多人。房價在3、4年前，差不多平均每坪15萬左右，現在應該每坪30萬才能夠買得到。」

行經一處轉角，里長突然停下腳步，眼前這棟地上15層，地下3層的嶄新大樓，不久前才剛艱辛挺過危機。謝坤易說：「這棟3、4年前是預售屋，這棟預售屋剛好遇到疫情、物價還有工人的關係，所以說有延誤交屋。」

2021年，台積電宣布進駐高雄，將在高雄煉油廠舊址設廠，消息一出，建商紛紛南下插旗帶動房價飆漲，短短一年多，楠梓區不動產交易行情，從每坪15、16萬，迅速來到25萬上下。學者憂心，當房市過熱，誰也無法預測，爛尾樓下一顆未爆彈會落在哪裡。

政大地政系退休教授張金鶚說：「在現階段看起來，這些過熱的地方賣得很好，資金周轉不是問題。可是因為發生不景氣，而且未來可能面臨長期不景氣，會不會因此而斷鏈，重點還是回到，這兩個地方的火熱，是不是投資客所造成的，還是自住客所造成的，台南有一部分是屬於投資客，高雄更是如此。」

台灣營造工程物價指數，逐年攀升， 從 2015年的101.71， 成長為 2022年 的 130.69，2021年年增率，甚至高達10.93%。烏俄戰爭，導致缺工缺料問題加劇，加上2023年，全球經濟放緩，種種變因，都讓邊蓋邊賣，「打帶跑」籌措資金的預售屋建商備感壓力。

台經院產經資料庫總監劉佩真說：「2022年，國內的央行已經升息了2.5碼，再加上銀行端，對於建築融資趨向緊縮，所以這個部分，會對一些中小型的業者，帶來一些影響。」

時隔30年，建商倒閉潮，歷史是否可能重演？2023年，被稱為史上最重的打炒房措施，平均地權條例三讀通過，政府期盼遏止不動產炒作，將房市「修正」回健康狀態，但這帖打房猛藥，卻可能對體質不良的建商，帶來嚴重副作用。

記者陳沿佐說：「平均地權條例通過後，引發投資客逃命潮，也嚴重衝擊房市，尤其是在台中地區。台中在2022年，總共完工了4萬4470戶的預售屋，數量全台最多，但其中的7,525戶隨即遭到轉售，轉售比來到16.9%。但這還不是最嚴重的，擁有竹科加持的新竹，近年成為建商爭相插旗的一級戰區，從空中鳥瞰所在的竹北地區，就有許多建案正在加緊趕工。根據統計，2022年光是新竹縣市，就有8,037戶的預售屋興建完成，但是轉手賣人的數量就有2.101戶，比例高達26.1%位居全台之冠。現在外界也不禁擔憂，隱藏在熱絡房市後的爛尾樓風暴，有沒有可能一戳就破。」

張金鶚說：「大家曉得平均地權條例，是真正打到炒房或者是造成房市不景氣的轉折點，如果這個時間拉得很長，那絕對很多小建商開始會面臨倒閉，那爛尾樓就出現了。」

中經院第三研究所助研究員陳馨蕙說：「我們認為，2023年會是一個大者恆大，小者可能就會不見在市場上。這波通膨，全球的壓力到什麼時候不知道，一來一回應付不過去的時候，可能就直接爛尾。」張金鶚說：「平均地權條例通過之後，爛尾樓風暴還在後面。」

落寞矗立在街角，每棟爛尾樓，都以殘破面貌警醒世人。房屋，不該是投資炒作玩金錢遊戲的籌碼，否則風暴還有續集。

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