再追爛尾樓 都更.續建爭議 遏止亂象 誰為民眾把關?|華視新聞雜誌

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台北市 / 陳沿佐 採訪/撰稿 盧松佑 邱勇賓 攝影/剪輯

買屋成家,是許多人一輩子的夢想,但層出不窮的爛尾樓風暴,正無聲席捲台灣。甚至連台灣首都,包括台北大安區、大同區及北投區,都相繼淪陷。我們進一步追蹤,發現這波爛尾樓風暴當中,不少都屬於危老都更案。像是這位96歲的黃伯伯,日前配合建商都更,期盼將老屋翻修住進新家,不料,建案卻無預警停工,住了近50年的老家被拆了淪為空地,還得自掏腰包另尋住處,回家遙遙無期。律師發現近年來,台灣工程蟑螂猖獗,危老都更案,是否成為不良建商詐騙吸金,覬覦的對象呢?主管機關及銀行,該如何替消費者權益監督把關?民眾又該如何自保?深度報導,一起來看。

台北市大安區、台北市大同區、台北市北投區,這3處分別隸屬於台灣首都的台北行政區,2023年多了一項共同點,爛尾樓風暴淪陷區。記者陳沿佐說:「這裡就是北投泊山妍都更案的現場,這處建案,原定是要在2025年的12月完工,但是目前這個工地呢,看起來是完全沒有繼續施工的現象。」陳沿佐說:「我們從工地圍欄往內看,可以看到很多像是板模,還有像是油漆這些建材,都還是留置在原地,感覺這處建案是在一夕之間,就人去樓空。」

坐落於北投市場正對面,主打生活機能便利的都更案泊山妍,從高空鳥瞰,建地並不工整,建商在未完全整合地主的情況下,2021年12月便急著開工,沒想到時隔1年多,建案便無預警停工。

記者實際詢問當地民眾建商停工原因,多數人不是不了解就是避而不談,我們循著工地告示牌,撥打工地負責人電話現場求證,電話另一頭無人接聽。總數36戶,民眾成家的夢想,跟著落空。

沿著工地圍欄前進,發現一位老先生獨坐在門口,我們再次上前詢問。一問之下,原來這位96歲的黃伯伯,是當初參與都更的居民,如今房子被拆了,新家也沒著落,還得自掏腰包另尋住處。記者陳沿佐VS.民眾黃伯伯說:「(你現在一個月房租多少),我這裡沒多少啦,1萬3千元而已,(你那時候有很期待能夠都更,可以住新房子嗎),我也是這樣想啊,想也沒辦法。」

泊山妍承購戶委任律師陳建州說:「一開始是疫情的關係,所以有點被卡住拖延,那時候負責人大概在6月5號的時候,開始聯絡不到人,然後整個基地大概也是在6月分的時候,工地現場就沒有人。」

工地大門口,電費繳費單,時間定格在建案停工的2023年7月,當時建商負責人以一封簡訊,告知所有承購戶,因營建成本高漲及公司經營困難,將和客戶解約。採訪小組實際走訪,建商位於台北市大同區的另一處建案,同樣大門深鎖。

負責興建的嘉源建設成立於2013年,並非一案建商,這處名為嘉源 埕 驛的建案,同樣屬於危老都更案,原住戶答應參與都更,如今卻有家歸不得,欲哭無淚。

曾經歷金融海嘯及雷曼兄弟連動債風暴,瑞興銀行信託部協理楊明學,從事金融工作30多年,2023年下半年,首度迎戰爛尾樓危機。瑞興銀行信託部協理楊明學說:「經過材料成本、人工成本上漲,確實已經發生幾個爛尾樓事件了。心裡有在盤算說萬一遇到的話,我們接下來怎麼做,結果還真的遇到了。」

楊明學任職的銀行,負責管理北投泊山妍信託專戶,戶頭裡的資金,全來自民眾繳納的工程款。一接獲建商倒閉訊息,他立即啟動危機處理,即時凍結帳戶,防堵建商挪用。

楊明學說:「一開始是2023年的7月10號,消費者開始來電告訴我們,他們在7月8號有收到這些簡訊。對消費者最重要的,就是他放在我們這邊信託專戶買房子的錢,不准任何人來動用。接下來第二個措施是,必須真正地去確認他(建商)無法興建,就可以正式在我們網站上公告,不會讓建商再動用再拿走的機會。」

為了保住民眾血汗錢,銀行必須跟時間賽飽,在建商捲款潛逃前,凍結帳戶。楊明學說:「這筆錢雖然是消費者繳出來的錢,可是不要忘記,這個錢是交給建商的,所以建商背後,會不會有營造廠想要來要這筆錢,債權人也可以來扣這筆錢。所以我有跟消費者提到說,不要急著上新聞,就商定7月27號,等於是不到一個月時間,就召開受益人大會,了解整個程序,了解整個過程以後,把所有餘額按照比例發回。他們拿到有快到6成的金額,所以他們也覺得放心了,一個月之內,他們的錢就把它拿回去。」

即時凍結帳戶,防堵建商挪用,一旦爆發爛尾樓危機,消費者第一時間提出消費申訴,確認建商無力續建,便可通知金管單位禁止撥款,這是民眾自保的SOP。但過去繳納的款項,仍無法保證全額退回,面對層出不窮、無預警爆發的爛尾樓危機,主管機關如何協助民眾主動避險?

台北市政府地政局地權及不動產交易科科長洪于佩說:「搜尋台北地政找房+,點擊進入台北地政找房+的網頁,接著點選行政區,打關鍵字就可以到您想查詢的建案。點選進去之後它會出現這個建案的名稱跟位置,無論是建案的資訊,跟建案的地點標示,上面都會清楚地顯示。」

洪于佩說:「消費爭議整合查詢2.0,選擇的時候有一個開發業者,我們會針對來申訴消費爭議的件數,裡面和解幾件。再來是爭議的原因,終止委售或是買賣契約建商倒閉,完整地列出來。」

透過大數據整合,主動揭露建商爭議事蹟,避免民眾踩雷,這是台北市地政局,率全台之先,建置的預警系統。根據統計,2021年至2023年,台北市房地產消費糾紛案件,逐年從48件遞升為74件,而交屋延遲更連續3年 蟬聯 爭議主因。

洪于佩說:「我們目前的保護措施,說實在的應該是預防勝於治療啦,我們現在只能先用地政局的資料,幫大家做一個最大的保障,然後做一個爭議履歷業者的查詢。這也是我們希望能夠提供消費者,在購買預售屋前,能夠做參考的資訊。」

買屋成家,是許多人一輩子的夢想,建商開發過程中,負責核貸、放款的銀行端,又該如何替民眾監督把關?楊明學說:「一開始要做這個案子的時候,我們會針對建設公司,這位建商負責人,去看他的信用狀況。在聯合徵信中心裡面,有什麼跳票,或是說有一些欠款的紀錄,基本上我們就會拒絕了。」

健全審核機制,剔除不良建商。楊明學說:「銀行在防範爛尾樓的情形,扮演很重要角色,銀行因為掌管他的錢,信託也掌管他的土地等等,所以要洞燭先機,而且要非常主動,要有同理心去幫助消費者。」

目前政府透過包括價金返還、價金信託、不動產開發信託、同業擔保及工會連帶保證等,5種履約保證機制,保障消費者權益。但這5種機制,不但無法保證建案續建,民眾也不一定拿得回血汗錢,問題就出在清償順序。楊明學說:「法令上目前還沒有那麼200%,可以保障到消費者。其他所謂關係人、債權人、營造廠,他們其實可以動到這筆錢。」

洪于佩說:「如果說其他債權人的動作更快,導致他銀行的帳戶被做假扣押強制執行,那其實消費者的權益,就相對地很難被保障到。」楊明學說:「如果法令能夠再追加說,確定這筆錢就是消費者的,不是所謂債權人或營造廠的,那這部分我覺得就更完善了。」

調整清償順序,優先返還買家,面對缺工缺料及物價上漲衝擊,台灣爛尾樓風暴,是否將越演越烈?這處鄰近捷運站,位處台北大安區黃金地段的建案,2023年也無預警停工,是否續建還有待觀察,除了爛尾樓危機,近日引爆消費者恐慌的還有這件事。

陳沿佐說:「台北地區建地有限,因此大台北地區超過65萬棟,屋齡超過30年以上的老舊建築,成為不少建商鎖定的目標。但是台北市議員日前接獲檢舉,發現有一名,自稱是都市更新推動人員的男子,挨家挨戶要求民眾簽下都更同意書。住戶一查竟發現台北市政府,根本就沒有委託任何的單位,自行舉辦都更說明會,因此懷疑是不是有都更蟑螂,正在民間橫行。」

律師張睿紘說:「工程蟑螂,顧名思義就是他們拿著工程款項,結果不好好地去把後面的工程完成,甚至連做都不做,然後到處橫行肆虐就像蟑螂一般。近年滿多民眾來跟我們陳情,碰到這個問題,所以我認為這個趨勢是有在增加的。」

近年包括北投泊山妍、大同區嘉源埕驛,全是危老都更案,也全成了爛尾樓。事後律師發現,建商倒閉前,早有符合都更蟑螂特徵的蛛絲馬跡。陳建州說:「其實嘉源(建設),他在5月分的時候,就已經開始把一些資產做轉移了。承購戶他們7月初的時候,收到(解約)簡訊的時候,其實第一件想到的事情就是,你不是5月分才跟我講說,要支付開工款,怎麽現在過1個多月了,你就跟我說,房子蓋不出來要爛尾了。」

張睿紘說:「工程蟑螂的話,典型的有三大特徵,第一大特徵是他們會用各種藉口,來拖延工期。第二大特徵是他們會一直說,周轉不靈,是不是可以提前支付後面的款項,通常這種情況之下,民眾就會覺得反正這些錢後面也是要付,那我就先付,那這麼做就正中這些工程蟑螂的下懷,他們就有機會捲款潛逃。」

工程蟑螂警訊,假藉拖延工期;工程蟑螂警訊,要求提前繳款;工程蟑螂警訊,頻繁變更帳戶。進一步檢視泊山妍承購契約,發現信託專戶委任銀行,曾變更高達3次之多,在律師眼中,頻繁變更繳款帳戶,也是工程蟑螂警訊之一。

張睿紘說:「第一大可能,就是他本身就是詐騙集團,他就是要來騙的。那第二個可能的話,代表他本身已經有一些工程上面的糾紛了,所以他被其他的消費者提告詐欺,導致帳號被凍結。其實政府,是不是可以考慮完善黑名單的機制,今天這個業者如果跑路倒了,那他又去借殼上市另外一間公司,這種情況之下,黑名單就要發揮真正的過濾跟保護機制,來去防堵。」

續建爭議公權力怎伸張?除了從源頭防堵爛尾樓事件,續建機制也該一併檢討。樹林凱旋大苑承購戶A先生說:「目前看起來這個寶嘉聯合開發,他一直陸續在進行施工的動作,而且看起來,整個施工的進度是滿快的。」樹林凱旋大苑承購戶A先生說:「其實五味雜陳,因為去年(2022年)初的時候,原本的舊建商沅臻,他在施工的過程中,常常有停工的現象,然後10月就通知我們,他們已經破產要解散。」

家住樹林,41歲的A先生,2021年看上鄰近學區及百貨商場的建案凱旋大苑,卻沒想到房子還沒完工,建商就無預警倒閉。2022年12月住戶召開受益權人大會,同意由寶嘉聯合開發公司續建,卻沒想到因此引爆新的糾紛。

樹林凱旋大苑承購戶A先生說:「高達將近92%承購戶同意他續建,所以他才拿到我們續建的權力,後來寶嘉聯合開發,不知道為什麼遲遲都沒有通知我們承購戶換約。現在寶嘉聯合開發,他說他沒有承受沅臻跟原承購戶的合約,所以他不用對承購戶負責。另外一方面,寶嘉租賃也以地主不願意負擔利息,就是借款的利息為原因,要拍賣這個土地。」

事後A先生向消保單位提出申訴,找來銀行及建商協調,但續建開發商態度強硬,不願承認原購戶資格。當我們採訪到一半,工地人員突然靠近關切。記者陳沿佐VS.樹林凱旋大苑工地人員說:「(他們是承購戶耶),承購戶現在我們是寶嘉,我們不是沅臻的,我們現在已經是寶嘉,(但不是已經轉移了嗎),對啊,(所以那不就是應該他們還是承購戶嗎),承購戶還未定的啊。」

工地人員一席話,透露凱旋大苑續建,產權歸屬出現巨大爭議。不願再有下一個受害者,民眾期盼政府伸張公權力,保障消費者權益。樹林凱旋大苑承購戶C小姐說:「所有你遇到爛尾樓的狀況,只能求助消保官。其實這很不合理,因為政府既然是一個具有公權力的刀,你拿著尚方寶劍,不是就應該要保護人民嗎。」

期盼已久的家成了爛尾樓,恐將賠上民眾一輩子的青春與積蓄。政府及銀行端,預警把關是否完善,續建措施是否健全,牽動台灣房市健康,更攸關你我的未來。

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